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13.05.2026: BAFin zeigt sich besorgt bei Immobilienkrediten 
Immobilienkredite

Neue Erkenntnisse der Finanzaufsicht der Bundesanstalt für Finanzdienstleistungsaufsicht haben laut Bafin-Präsident Mark Branson für Aufmerksamkeit gesorgt: Nach Einschätzung der Behörde weist rund jeder siebte neu vergebene Immobilienkredit in Deutschland ein erhöhtes Risikoprofil auf. Zudem sieht die Aufsicht zunehmende Verwundbarkeiten im Bereich Private Debt.

Wissen

Was ist ein zertifizierter Verwalter und warum Sie jetzt als Eigentümergemeinschaft handeln sollten?

Seit der Reform des Wohnungseigentumsgesetzes (WEG) haben Wohnungseigentümer unter bestimmten Voraussetzungen einen gesetzlichen Anspruch auf einen sogenannten „zertifizierten Verwalter“. Doch was bedeutet diese Zertifizierung eigentlich konkret?

Ein zertifizierter Verwalter ist eine Person, die vor einer Industrie- und Handelskammer (IHK) nachgewiesen hat, dass sie über die notwendigen rechtlichen, kaufmännischen und technischen Kenntnisse für die Verwaltung von Wohnungseigentümergemeinschaften verfügt.

Die Grundlage hierfür bildet § 26a Wohnungseigentumsgesetz (WEG).

Welche Kenntnisse werden geprüft?

Die Prüfung umfasst unter anderem:

• Wohnungseigentumsrecht
• Grundlagen der Immobilienverwaltung
• Kaufmännische Verwaltung
• Buchhaltung und Jahresabrechnungen
• Technische Grundlagen der Gebäudeverwaltung
• Rechtssichere Durchführung von Eigentümerversammlungen
• Instandhaltungsmanagement
• Datenschutz und Versicherungsthemen

Die Zertifizierung dient dazu, ein einheitliches Mindestqualitätsniveau in der WEG-Verwaltung sicherzustellen.

Haben Eigentümer Anspruch auf einen zertifizierten Verwalter?

Ja. Wohnungseigentümer haben grundsätzlich Anspruch auf die Bestellung eines zertifizierten Verwalters, sofern die WEG keinen gesetzlichen Ausnahmefall erfüllt.

Der Anspruch besteht insbesondere bei professionell verwalteten Wohnungseigentümergemeinschaften und soll Eigentümer zusätzlich absichern.

Gibt es Ausnahmen?

Ja. In kleineren Gemeinschaften kann unter bestimmten Voraussetzungen auf einen zertifizierten Verwalter verzichtet werden, beispielsweise wenn:

• weniger als neun Sondereigentumsrechte bestehen,
• ein Wohnungseigentümer selbst als Verwalter bestellt wird,
• und weniger als ein Drittel der Eigentümer die Zertifizierung verlangt.

Warum ist die Zertifizierung für Eigentümer wichtig?

Die Verwaltung einer Immobilie erfordert umfangreiche Fachkenntnisse und organisatorische Erfahrung. Eine zertifizierte Verwaltung bietet Eigentümern zusätzliche Sicherheit bei:

• der ordnungsgemäßen Verwaltung,
• der Durchführung von Eigentümerversammlungen,
• der Erstellung von Jahresabrechnungen,
• der Einhaltung gesetzlicher Vorgaben,
• sowie beim langfristigen Werterhalt der Immobilie.

Fazit

Die Zertifizierung nach § 26a WEG schafft mehr Transparenz und Qualität in der Immobilienverwaltung. Für Eigentümer kann sie ein wichtiges Kriterium bei der Auswahl einer Hausverwaltung sein.

Als moderne Hausverwaltung legt die TCD-Immobilienverwaltung und Dienstleistungen GmbH besonderen Wert auf fachliche Qualifikation, transparente Prozesse und eine professionelle Betreuung von Wohnungseigentümergemeinschaften im Raum Regensburg und Umgebung.

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Was ist die Teilungserklärung?

Die Teilungserklärung ist eines der wichtigsten Dokumente einer Wohnungseigentümergemeinschaft (WEG).
Sie legt fest, wie ein Gebäude und Grundstück in einzelne Wohnungen oder Gewerbeeinheiten aufgeteilt wird.

In der Teilungserklärung wird unter anderem geregelt:

• welche Bereiche zum Sondereigentum gehören
• welche Flächen Gemeinschaftseigentum sind
• wie hoch die jeweiligen Miteigentumsanteile der Eigentümer sind
• welche Rechte und Pflichten innerhalb der WEG gelten
• ob es besondere Nutzungsrechte gibt, z. B. für Gartenflächen oder Stellplätze

Zur Teilungserklärung gehören häufig auch:

• ein Aufteilungsplan
• eine Gemeinschaftsordnung
• Regelungen zu Stimmrechten, Kostenverteilung oder Haustierhaltung

Die Teilungserklärung ist rechtlich bindend und gilt für alle Eigentümer der Wohnanlage.
Sie bildet die Grundlage für viele Entscheidungen innerhalb der WEG und spielt auch bei der Hausverwaltung eine zentrale Rolle.

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Was ist die Gemeinschaftsordnung?

Die Gemeinschaftsordnung regelt das Zusammenleben und die Organisation innerhalb einer Wohnungseigentümergemeinschaft (WEG).

Sie ergänzt die gesetzlichen Regelungen des Wohnungseigentumsgesetzes (WEG) und enthält individuelle Vereinbarungen der Eigentümergemeinschaft.

Typische Inhalte der Gemeinschaftsordnung:

• Verteilung der Kosten und Hausgelder
• Stimmrechte der Eigentümer
• Regelungen zu Sondernutzungsrechten
• Nutzung von Balkonen, Gärten oder Stellplätzen
• Haustierhaltung oder gewerbliche Nutzung
• Zuständigkeiten bei Instandhaltung und Reparaturen
• Rechte und Pflichten des Verwalters
• Vorgaben zu Eigentümerversammlungen

Wichtig:

Die Gemeinschaftsordnung ist für alle Eigentümer verbindlich – auch beim Kauf einer Wohnung.

Sie ist meist Bestandteil der Teilungserklärung und sollte vor einem Wohnungskauf oder einer Verwaltungsübernahme sorgfältig geprüft werden.

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Was sind Miteigentumsanteile (MEA)?

Miteigentumsanteile – kurz MEA – geben an, wie groß der Anteil eines Eigentümers am gemeinschaftlichen Eigentum einer Wohnanlage ist.

Sie werden meist als Bruchteil oder in Tausendstel angegeben, zum Beispiel:

• 125/1.000
• oder 125 von 1.000 Miteigentumsanteilen

Die Miteigentumsanteile sind in der Teilungserklärung festgelegt und orientieren sich häufig an der Größe oder dem Wert der jeweiligen Wohnung.

Die MEA spielen innerhalb einer Wohnungseigentümergemeinschaft (WEG) eine wichtige Rolle, da sie häufig die Grundlage bilden für:

• die Verteilung des Hausgeldes
• die Kostenverteilung bei Reparaturen und Instandhaltungen
• die Höhe der Erhaltungsrücklage
• Stimmrechte innerhalb der WEG (je nach Regelung)

Grundsätzlich gilt:
Je höher die Miteigentumsanteile einer Einheit sind, desto größer ist meist auch der Kostenanteil am Gemeinschaftseigentum.

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Welche Arten von Eigentum gibt es innerhalb einer WEG und wie unterscheiden sich diese?

Kurz erklärt

Warum ist die Abgrenzung wichtig?

Die Unterscheidung entscheidet unter anderem darüber:

• wer Reparaturen bezahlen muss,
• wer Schäden beseitigen muss,
• wer über Veränderungen entscheiden darf,
• welche Kosten über das Hausgeld laufen,
• welche Beschlüsse erforderlich sind.

Gerade bei Fenstern, Balkonen, Leitungen oder Stellplätzen kommt es häufig zu Missverständnissen. Maßgeblich sind daher immer:

• das Wohnungseigentumsgesetz (WEG),
• die Teilungserklärung,
• die Gemeinschaftsordnung.